수도권 연립·다세대가구 전세가율 81.1%
깡통전세, 보증금 한 푼도 못 돌려 받을 수도
“아파트는 깡통전세 거의 없어… 빌라 회복 오래 걸릴 듯”
최근 역전세 우려가 깊어지는 가운데 깡통전세 리스크도 대두되고 있다. 깡통전세 위험에 노출돼있는 빌라, 오피스텔 등 비(非)아파트에 대한 기피 현상이 이어진다면 거래 절벽 등 장기적인 침체로 이어질 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.
24일 한국부동산원 임대차 시장 사이렌에 따르면 지난 5월 기준 최근 1년간 수도권 연립·다세대 가구의 전세가율은 81.1%인 것으로 나타났다. 68.0%를 기록한 수도권 아파트의 전세가율과 10%p 이상 차이가 난다.
전세가율은 주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율을 의미한다. 가령 매매가격이 10억원인 아파트의 전세가격이 8억원이면 전세가율은 80%다. 통상 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 가능성이 큰 것으로 보고 있다.
깡통전세는 전세보증금이 매매가를 웃도는 것을 의미한다. 현재 전세 시세가 계약 당시의 전세가보다 낮은 현상을 뜻하는 역전세와는 차이가 있다. 깡통전세는 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박하기 때문에 매매가가 하락할 수록 위험성이 더욱 커진다.
대부분의 깡통전세 임대인은 집값 상승을 노리고 은행 대출을 받아 주택을 매입한 뒤 이를 높은 전세가에 임대한 상황이다. 그러나 집값이 하락해 손해가 불가피해지고, 은행 대출 이자까지 이중으로 부담 지게 되자 임차인에게 보증금을 반납하기 힘들어진 것이다.
문제는 임차인이 전세보증금을 한푼도 돌려받지 못할 가능성이 크다는 것이다. 임대인이 매매가보다 더 높은 전세가를 부담하기를 거부하고 파산이나 소유권 이전 등의 방식으로 아예 집을 포기하는 경우가 다수기 때문이다. 임대인이 계약 당시 전세가와 현재 전세 시세의 차액을 부담해야 하는 상황인 역전세보다 피해 정도가 심각한 것이다.
물론 임차인이 손해를 보더라도 집을 인수해 주택을 자신의 소유로 만들 수 있지만, 주택에 근저당권이 설정돼 있다면 임차인 몫은 없을 가능성이 크다. 금융권에서 집을 경매에 부쳐 원금을 먼저 회수해가기 때문이다.
깡통전세 위험에 노출돼있는 주택 유형의 대부분은 ‘빌라’로 불리는 다세대·다가구 주택이다. 아파트의 경우 시세가 표준화 돼있고, 이를 기반으로 전세금도 산정되기에 전세가가 매매가를 추월하는 일이 벌어질 가능성이 낮다. 또한 자산으로서 가치가 높기 때문에 보증금 반환에 문제가 생겼다고 해도 임대인이 매매가 상승을 기다리지, 아예 포기하는 경우는 드물다.
반면, 빌라는 가치 평가가 제대로 이뤄지지 않고 시세도 명확하지 않아 전세가가 시세 대비 높게 형성된다. 또한 투자가치가 낮아 매매가 원활히 이뤄지지 않기에, 대신 전세가를 높게 책정하기도 한다. 임차인들도 전세보증금은 회수가 가능하기 때문에 고평가 여부를 크게 고려하지 않는다.
전문가들은 깡통전세 문제로 인해 빌라 등 비아파트 매매시장이 회복되기까지 시간이 더 걸릴 것이라고 밝혔다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “최근 깡통전세 등 전세사기가 발생해 연립주택 및 다세대주택의 거래가 끊기고 매매가격도 하락하고 있다”며 “비 아파트시장일수록 당분간 수요와 공급의 불일치가 발생할 것으로 보인다”고 말했다.
깡통전세 문제를 극복하기 위해서는 정부의 대책 마련이 시급하다는 목소리도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “깡통전세 문제 심화 여부는 임차인의 빌라 기피현상에서 유발되는 것이 아니기 때문에, 가격이 일정 수준으로 유지되느냐에 따라 달린 것”이라며 “총부채원리금상환비율(DSR)이나 전세보증금 대환대출을 원활하게 해주는 등의 대책이 나온다면, 하반기 내로 연착륙할 수 있을 것으로 보인다”고 밝혔다.
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